Задумываются ли искатели квартир «занедорого», сколько стоит, например, поклеить в квартире дешевые обои? Маловероятно. Что ж, я посчитаю за них.
Наш портал продолжает серию материалов, в которых наши читатели делятся собственным мнением по различным проблемам рынка недвижимости. На этот раз мы публикуем сообщение Екатерины Жуковой, которая пытается объяснить, почему аренда квартир в Краснодаре не может стоить дешево.
«Сниму квартиру с хорошим ремонтом недорого»
У меня всегда вызывают улыбку объявления, которые все чаще вижу в соцсетях: мол, сниму квартиру с ремонтом, техникой и без бабушкиных ковров в центре недорого. И становится интересно, много ли найдется владельцев, которые готовы сдать «занедорого» жилье, которое обошлось им в немалую копейку? Вариантов всего два: либо искатель надеется на благотворительные порывы собственников жилья, либо не в курсе, сколько стоит более-менее приличный ремонт. Ну, тогда давайте посчитаем вместе на примере квартиры среднего размера: с комнатой 18 кв. м, кухней 12 кв. м, санузлом и балконом.
Сколько стоит ремонт
Рулон обоев стоит от 400 руб., а на кухню размером 12 кв. м (площадь стен где 32-35 м) нужно таких 4-5. И поклеят их вам по 200 руб. / кв.м, то есть 9-10 тыс. руб. — это только обои. И это при условии, что стены уже подготовлены: вы сами содрали обои (а сдирать их это 50-65 руб. / кв. м) и у вас сделана стяжка (250 руб. / кв. м за работу и материалы — это плюс 9 тыс. руб. в смете), и это минимальные цены. Комната в 18 кв.м. обойдется соответственно: 25 тыс. руб. только на обои. Покрасить стены будет стоить немного дешевле — тысяч 17-20.
Перейдем к полу. Обычный ламинат — 800 руб. / кв. м, его укладка — 450 руб. / кв. м. За кухню 12 кв.м и комнату 18 кв.м надо будет выложить почти 40 тыс. руб. Это при условии, что пол уже ровный, а если нет, добавьте еще как минимум 900 руб. / кв.м за материалы и работу — получается дополнительно 25 тыс. руб. Хотите паркет? Ладно. Итак, 800 руб. / кв.м материала, 800 руб. / кв.м укладка, 900 руб. / кв.м предварительное выравнивание, 800 руб. / кв.м полировка, 1000 руб. / кв.м покрыть лаком в два слоя вместе с грунтовкой, добавьте еще тысяч 5-8 на один лак, мы же не хотим какое-то фуфло, что слезет через три года. Прибавляем, умножаем, получается 64 000 руб. стоит паркет в комнате 18 кв. м. Теплый пол зимой было бы классно: 65 руб. / кв.м плюс укладка 130 руб. / кв.м. Это самая дешевая, поэтому сделаем лишь 10 квадратов, получается 1900 руб., хотите очень хорошую — умножайте на три, а то и четыре. Положить элементарный линолеум — 6,5 тыс. руб., дешево и сердито, но искатели «недорогого жилья с хорошим ремонтом» на него не согласны. Ковролин? Где-то та же цена. Жаль только, что проживет ковролин, как, собственно, и линолеум, не более двух-трех лет.
Сколько получилось? Примерно 80 тыс. руб. за стены и пол — и это даже не эконом вариант, а хуже. Но мы не хотим эконом, правда? Тогда к сумме добавим еще 25% (за качество) и получим 98 900 руб. за самые дешевые обои и простой ламинат в кухне и комнате. Хотелось бы еще плиткой стену на кухне выложить, но это же уже роскошь.
Мебель и техника: что, где, почем
Теперь посчитаем технику. Вот микроволновка — это, например, 8-10 тыс. руб., холодильник — 30–40 тыс. руб., плита — 10-20 тыс. руб., стиральная машина — 20‑30 тыс. руб. Это если не самое дешевое брать, потому что оно прослужит лет пять. А так, хотя бы на восемь-десять.
Что еще? Мебель. Может сделаем хороший кухонный гарнитур (ну там шкафчики, раковину, кран, вытяжку), все это обойдется в 65-80 тыс. руб. за кухню 2,5 м без учета плиты. Скажете, дорого, в интернете дешевле? Соберем сами материалы купим на рынке, ну хорошо, в строительном гипермаркете, 25-30 тысяч. Почему же оно какое-то шаткое и пооблазило, всего пять лет прошло, надо было взять тот номер мебельного салона у соседа… Считаем дальше. Неплохой спальный диван стоит 18-25 тыс. руб., простой шкаф-купе — 30-40 тыс. руб., кухонный стол — 13-20 тыс. руб., четыре стула — 8-18 тыс. руб.
Перейдем к обустройству санузла, хотя мы там даже не считали ремонт. Стандартная простая акриловая ванна стоит недорого, от 9 тыс. руб., хорошая — 18-25 тыс. руб., душевая кабина столько же (но добавьте еще 4-8 тыс. руб. за поддон, потому что без него никак), а вот чугунная или гидромассажная ванна обойдется в 65-80 тыс. руб., душ с краном — 5 тыс. руб., унитаз — 4-5 тыс. руб. Кстати, чугунные ванны стоят в таких ненавистных арендаторами квартирах 90-х — тех самых, которые никто не хочет арендовать из-за старых (между прочим, натуральных или полунатуральных) ковров и шкафов (которые делались из древесных материалов, а не прессованного картона, такого как сейчас).
Я не буду продолжать эту всю калькуляцию до мельчайших деталей (хотя их и о-о-очень много надо), ибо вы, дорогие искатели недорогого комфортного жилья в центре, ужаснетесь. А просто коротко скажу, что на текущий ремонт и замену какой-то мебели или техники мы, «злые жадные арендодатели» тратим около половины «тяжко заработанных» вами денег. Это если вы аккуратно всем пользовались, а если нет, то нам часто приходится тратить все, еще и время свое добавлять на восстановление квартиры до жилого состояния. И это я еще даже не затрагивала темы стоимости этих квадратных метров на рынке недвижимости.
И главное — квартира
А надо обсудить и стоимость квартиры, потому что по сравнению с этим весь ремонт, мебель и техника — только ягодки. Например, в одном жилом комплексе возле парка «Чистяковская Роща» однокомнатная квартира стоит от 900 тыс. руб., и то застройщик не продает квартиры, пока не построит дом хотя бы на 80%. Одна беда — до города 15 минут маршруткой, поэтому в аренде с хорошим ремонтом, меблировкой и техникой такая квартира на более чем 20 тыс. руб. в месяц не потянет. А вот в центре однокомнатная на этапе строительства первых этажей — это 2 млн руб., в готовом доме – 3,5 млн. руб. Как говорится — почувствуйте разницу.
Или, например, «Горхутор» — тоже пригород, красивые десятиэтажные домики. Небольшая двухкомнатная квартира 45 кв. м стоит 1,6 млн. руб., поэтому с учетом ремонта, техники и мебели нет смысла сдавать ее в аренду меньше чем за 20-25 тыс. руб. Но большинство будут уверены, что это дорого для пригорода, хотя Горхутор вообще считается элитным районом, жить здесь очень комфортно — вокруг красиво, свежий воздух, рядом большой парк и куча частных детсадов и действительно крутых школ.
Что и требовалось доказать
Надеюсь, я доказала вам, что квартира не может стоить 15-20 тыс. руб. в месяц? Потому что это не только невыгодно, это убыточно для владельца, который вложил в жилье не только деньги, но и свое время, силы и нервы. Поймите: мы, арендодатели, не злые бизнесмены, которые пытаются выжать из вас деньги. К нашему сожалению, рынок аренды довольно давно перестал быть прибыльным для арендодателя, и сейчас мы получаем минимальную выгоду, о зарабатывании уже даже не идет речи. Кроме отдельных людей, которые имеют не менее пяти квартир. Мы работаем в таких же офисах, как и вы (большинство даже не на руководящих должностях), и знаем, как зарабатываются эти деньги. Мы хотим уважения наших усилий, времени, сил и денег, вложенных нами в ваш уют. Описанный масштаб ремонта и закупки бывает раз в 4-7 лет. Но текущие замены сломанного дивана, изодранной пола, разбитой плитки, испорченной плиты, крана и т. п. после каждого арендатора (обычно это каждые 2-3 года в лучшем случае) стоят как четверть полноценного ремонта.
Кстати, не стоит кричать о том, что владельцы арендуемых вами квартир должны платить налог, так как согласно Гражданскому Кодексу РФ, при аренде жилых помещений обязанность оплаты налога в 18% ляжет на ваши арендаторской плечи. И за рубежом тоже так, только вот налог там выше и квартиры там сдают полупустыми, но это несущественно. Поэтому цена в 20-25 тыс. руб. за однокомнатную квартиру это и есть справедливая цена, а для центра 27-30 тыс. руб. (там вы экономите много времени и денег на проезде в город).
Екатерина Жукова, Краснодар
Выводы
Как видим, квартиру дешевле 25 тыс. руб. можно сдавать только в пригороде или на вторичном рынке в состоянии «бабушкин ремонт» или «советское достояние». И говорить о наличии в таком жилье современной техники вообще трудно. Поэтому найти компромисс между пожеланиями арендаторов и ценам арендодателей — дело не из простых.
